Frågan om en hyresgästs skyldighet att återställa sina ombyggnadsåtgärder i en lokal vid flytt är inte särskilt reglerad i hyreslagen.

I brist på särskild reglering anses hyresgästens skyldigheter vid flytt omfattas av en i hyreslagen stadgad vårdplikt, vilken regleras i 12 kap 24 § jordabalken.

Under hyresförhållandet ansvarar hyresgästen för att väl vårda lokalen. I vårdplikten ingår att städa, rengöra och visa aktsamhet vid användningen av lokalen. I vårdplikten ingår även att en hyresgäst inte får vidta vilka ombyggnadsåtgärder som helst utan hyresvärdens tillstånd.

En hyresgäst som överskrider sin rätt att vidta åtgärder i lokalen kan betraktas ha vanvårdat lokalen och därmed mista hyresavtalet samt bli skadeståndsskyldig för återställandet.

Flera i litteraturen anser att vårdplikten innebär att hyresgästen ansvarar för att återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normalt slitage. Vad som ses vara normalt slitage ska avgöras med beaktande av lokalens ändamål. Ställningstagandet grundas främst på uttalanden i förarbetena till lagstiftningen.

Även om det föreligger viss kritik i litteraturen mot ovanstående ställningstagande, är det mycket som talar för att innebörden av 12 kap 24 § jordabalken är att hyresgästen i princip ska återställa lokalerna i ursprungligt skick vid avflyttning, om parterna inte kommit överens om annat.

Då återställande av ombyggnadsåtgärder kan vara kostsamt är rekommendationen till parterna att avtala om vad som ska gälla avseende ombyggnadsåtgärder och eventuellt återställande av dessa. Avtalet gäller då framför lagbestämmelserna i fråga då avtalsfrihet råder på området.

Av miljöbalken följer ett ansvar för att åtgärda en föroreningsskada. En föroreningsskada avser en miljöskada som genom förorening av mark- eller vattenområde, grundvatten, en byggnad eller en anläggning kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljö. Ett avhjälpande av en föroreningsskada innefattar utredning, efterbehandling och andra åtgärder som krävs för att avhjälpa skadan.

Vem som ansvara för bekosta avhjälpandet av en föroreningsskada kan variera. Här genomgås tre situationer angående ansvaret, vilka är 1) efter att en fastighet har överlåtits, 2) om det gör någon skillnad ifall en fastighet säljs paketerad i ett bolag och 3) är det någon skillnad i ansvaret om en föroreningsskada uppdagas på en fastighet som genom expropriation övergått till annan.

Ansvar för föreningsskador när en fastighet säljs utan friskrivningar avseende föroreningsskador

Verksamhetsutövare

Grundprincipen när det kommer till avhjälpandeansvaret är att det är den som orsakat skadan som ska betala för avhjälpandet. Detta uttrycks genom regleringen i 2 kap 8 § miljöbalken där det anges att ”alla som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som medfört skada eller olägenhet för miljön ansvarar till dess att skadan eller olägenheten avhjälpts”.

Det anges dock även i 10 kap 2 § miljöbalken att den som bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada är ansvarig för avhjälpandet. Detta innebär således att det är primärt verksamhetsutövaren och inte fastighetsägaren som ansvarar för avhjälpandet. Ansvaret försvinner heller inte för att man överlåtit verksamheten utan ansvaret kvarstår så länge man bidragit till en skada.

För det fall flera verksamhetsutövare är ansvariga för en skada uppstår ett solidariskt ansvar som innebär att tillsynsmyndigheten, i regel länsstyrelsen, kan välja att förelägga vem som helst av verksamhetsutövarna som haft del i föroreningen. Om en verksamhet är pågående ska dock kravet från tillsynsmyndigheten i första hand ställas mot den som bedriver verksamheten. Det solidariska kravet kan begränsas om det går att visa att exempelvis en verksamhetsutövare inte bidragit till vissa delar av en förorening. Det solidariska ansvarat uppgår i sådana fall till högst det som kvarstår efter en jämkning. Ett exempel ur rättspraxisen visar att ett bolag som var verksamhetsutövare och genom sin verksamhet bidraget med föroreningen i marken av bland annat zink, bly, PCB och koppar ansvarade för detta men då verksamheten inte bidragit med föroreningar av ämnena arsenik eller kvicksilver som fanns i marken ansvarade bolaget inte för avhjälpandet avseende dessa ämnen. Krav kunde då inte ställas på att denne skulle avhjälpa föroreningarna avseende arsenik eller kvicksilver.

Den slutliga uppdelningen av ansvar kan bli en tvistefråga mellan verksamhetsutövarna. Tillsynsmyndigheten har inget ansvar för att fastställa vem som ansvarar för vad. När det gäller fördelningen av ansvaret ska det göras en skälighetsbedömning efter verksamhetsutövarnas olika bidrag till föroreningen.

Fastighetsägarens ansvar

Det är först om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan bekosta eller utföra avhjälpandet som fastighetsägaren kan bli ansvarig för avhjälpandet. Var och en som förvärvat den förorenade fastigheten är ansvarig för avhjälpandet om förvärvaren vid tiden för förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Ansvaret är subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövarens ansvar. För det fall det finns en verksamhetsutövare, vars ansvar blivit bestämt, som inte har möjlighet att bekosta avhjälpandet, kan fastighetsägaren bli ansvarig. Fastighetsägarens ansvar kan dock som maximalt uppgå till de kostnader som återstår i det fallet och generellt kan det inte överstiga ansvaret som verksamhetsutövaren har.

Ansvaret för fastighetsägaren ska skälighetsprövas varvid bland annat nyttan av en åtgärd ska vägas mot kostnaden för åtgärden. Vidare ska även tidsaspekten beaktas, d.v.s. hur lång tid som förflutit sedan skadan inträffade. Prövningen sker dock i två steg varvid det i första ledet ska fastställas vad som är att betrakta som skäliga åtgärder och i andra ledet prövas ansvarets omfattning för fastighetsägaren.

Precis som vad gäller verksamhetsutövaren kan flera fastighetsägare ansvara för samma skada. Fördelningen mellan fastighetsägarna ska då ske efter vad som är skäligt med hänsyn till vad de insett vid förvärvet och omständigheterna i övrigt. Det innebär bland annat att den som vetat om föroreningarna svarar för skadan framför den som bara bort insett detta.

Parentetiskt kan nämnas att det dock inte är samtliga förvärv av en fastighet som leder till att man har ett ansvar som fastighetsägare. Ansvar för fastighetsägaren ska enbart kunna aktualiseras om fastigheten förvärvats genom 1) köp, byte eller gåva, 2) tillskott till ett bolag eller en förening, eller 3) utdelning eller skifte från ett bolag eller en förening. Övriga förvärv innebär att fastighetsägaren inte bär något eventuellt ansvar för en föroreningsskada.

Avtal

Det är möjligt att genom avtal reglera vem, både vad gäller verksamhetsutövare och fastighetsägare, som ska stå för kostnaderna för avhjälpande för det fall det skulle uppstå sådana kostnader. Ett sådant avtal är dock endast giltigt mellan parterna vilket innebär att ansvaret för en skada enligt miljöbalken ska utredas och bedömas utan hänsyn till avtal mellan parterna.

En fastighet säljs paketerad i ett bolag

Vid en försäljning av en fastighet paketerad i ett bolag blir det på köparsidan ägaren av fastigheten som ansvarar och inte den som äger aktierna i det bolag som äger fastigheten. Säljaren kan likaså vara ansvarig enligt vad som angavs ovan, såvida denne ägde fastigheten innan den paketerades i det bolag som överläts.

Ansvar vid expropriering

Eftersom ansvar för föroreningsskador kan uppkomma både för nuvarande och tidigare ägare av en fastighet eller verksamhetsutövare på en fastighet påverkar inte sättet på vilket en fastighet/verksamhet överlåts överlåtarens ansvar. Det innebär att för det fall en fastighet löses in genom expropriationslagen är den vars fastighet exproprieras fortfarande att betrakta som en tidigare ägare som kan ha ansvar för avhjälpande under förutsättning att man antingen kände till föroreningen eller bort känna till den vid förvärvet. Angående detta kan det nämnas att en förvärvarare av en fastighet där det bedrivs alternativt har bedrivits miljöfarlig verksamhet har en skyldighet att undersöka huruvida det på fastigheten finns miljöfarliga ämnen och i så fall även hur dessa förvaras. Ett förvärv av en fastighet genom expropriation bedöms inte vara ett sådant förvärv som krävs för att förvärvaren ska kunna hållas ansvarig för eventuella föroreningsskador. Det innebär att om fastigheten inlöses genom expropriation blir det färre fastighetsägare som kan komma att få ansvara för avhjälpandet om det inte finns verksamhetsutövare som kan bekosta detta.

Henrik Stenberg

Om du som näringsidkare ska sälja din verksamhet kan du under vissa situationer även vilja överlåta hyreskontraktet till lokalen där verksamheten bedrivs. Inte sällan innebär hyresrätten till lokalen ett stort värde för förvärvaren varför det är av vikt sätta sig in i förutsättningarna för en sådan överlåtelse.

Huvudregeln är att hyresrätten inte får överlåtas utan godkännande från hyresvärden. För att överlåta hyresrätten ska du således fråga hyresvärden om godkännande till att överlåta hyresrätten. Vid en sådan ansökan bör du specificera vem den tilltänkte nya hyresgästen är. Anledningen till detta är att hyresvärden ska kunna göra en bedömning av den nya hyresgästen. Hyresvärden har att acceptera att hyresrätten överlåts om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den nya hyresgästen. Sådan befogad anledning kan vara att den nya hyresgästen bedöms ha bristande förmåga att klara framtida hyresbetalningar eller i övrigt inte har förmåga att uppfylla förpliktelser enligt hyresavtalet.

Om hyresvärden skulle neka godkännande till överlåtelsen finns det möjlighet för hyresgästen att ansöka om godkännande hos hyresnämnden. För att få tillstånd i hyresnämnden måste hyresgästen visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas tillsammans med hyresrätten. Utredning som påvisar den nya hyresgästens förmåga att fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet bör även presenteras. Om hyresnämnden anser att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts kan hyresnämnden lämna godkännande till överlåtelsen av hyresrätten. Om hyresgästen hyrt lokalen kortare än tre år krävs det dock synnerliga skäl för att hyresnämnden ska lämna godkännande till överlåtelsen.

Om samtycke till överlåtelsen lämnas av hyresvärden eller om hyresnämnden tillåter överlåtelsen befrias hyresgästen från sina skyldigheter enligt hyresavtalet för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller dock inte om annat villkor har ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

För den nya hyresgästen är det viktigt att uppmärksamma att denna svarar solidarisk med hyresgästen för skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Den nya hyresgästen kan således bli skyldig att betala den överlåtande hyresgästens obetalda hyror om inte annat har avtalats med hyresvärden. Det är därför viktigt att en förvärvande hyresgäst noggrant undersöker eventuella utomstående förpliktelser för tiden innan överlåtelsen av hyresrätten.

Om hyresrätten överlåts utan godkännande eller tillstånd kan detta utgöra grund för hyresvärden att förverka hyresrätten. Ett sådant förverkande kan även innebära att hyresgästen blir skadeståndsskyldig. Det är därför viktigt att hyresgästen säkerställer att denna fått ett erforderligt godkännande/tillåtelse till överlåtelsen innan eventuell överlåtelse sker.

Nämnas kan även att om hyresgästen är ett bolag och väljer att överlåta bolaget behöver hyresgästen inte inhämta godkännande från hyresvärden eller tillåtelse från hyresnämnden. Vid en sådan överlåtelse förblir den juridiska personen hyresgäst enligt hyresavtalet. Något samtycke/tillstånd är då inte behövligt.

Andreas Törnqvist

Styrelsen ska genast upprätta och låta bolagets revisor granska en kontrollbalansräkning när det finns skäl att anta att bolagets eget kapital, beräknat enligt 25 kap. 14 § aktiebolagslagen, understiger hälften av det registrerade aktiekapitalet, eller när det vid verkställighet enligt 4 kap. utsökningsbalken har visat sig att bolaget saknar tillgångar till full betalning av utmätningsfordringen.

Om styrelsen inte gör detta svarar styrelsens ledamöter solidariskt för de förpliktelser som uppkommer för bolaget under den tid som underlåtenheten består. Det kan även nämnas att den som med vetskap om styrelsens underlåtenhet handlar på bolagets vägnar svarar solidariskt med styrelsens ledamöter för de förpliktelser som därigenom uppkommer för bolaget. Ansvaret gäller dock inte för den som visar att han eller hon inte har varit försumlig. En styrelseledamot kan exempelvis visa att han/hon inte varit försumlig genom att reservera sig mot ett beslut att inte upprätta kontrollbalansräkning.

En kontrollbalansräkning ska således upprättas genast när det finns en befarad kritisk kapitalbrist. Det behöver inte vara fråga om en faktisk kritisk kapitalbrist.

Vad innebär det att en kontrollbalansräkning ska upprättas genast? Ordet ”genast” utesluter inte att det kan dröja viss tid mellan den tidpunkt då misstanken om kapitalbrist uppkommer och färdigställandet av kontrollbalansräkningen. För det första torde styrelsen ha rätt till några dagars rådrum för att sammanträda och analysera bolagets ekonomiska ställning. För det andra ligger det i sakens natur att själva upprättandet av kontrollbalansräkningen kan ta viss tid. Hur lång tid som styrelsen har på sig innan kontrollbalansräkningen senast ska vara upprättad torde få bedömas från fall till fall. Om bolagets ekonomiska förhållanden är mycket komplexa eller om det fordras särskilt mycket tid för t.ex. lagerinventering, påverkar det alltså den tid som styrelsen har på sig. I förarbetena har dock uttalats att det inte bör kunna bli fråga om mer än högst någon eller ett par månader.

En kontrollbalansräkning ska upprättas enligt tillämplig lag om årsredovisning. Vid beräkningen av det egna kapitalets storlek får dock vissa justeringar göras. Exempelvis får tillgångar tas upp till ett högre värde och avsättningar och skulder tas upp till ett lägre värde än i den ordinarie redovisningen, om de värderingsprinciper som används vid upprättande av kontrollbalansräkningen är förenliga med god redovisningssed. Tillgångar får även redovisas till nettoförsäljningsvärdet. Samtliga justeringar som får göras framgår av regeln i 25 kap. 14 § aktiebolagslagen. Kontrollbalansräkningen ska undertecknas av styrelsen.

Om styrelsen underlåter att i rätt tid och på rätt sätt upprätta och låta bolagets revisor granska en kontrollbalansräkning svarar alltså styrelsens ledamöter solidariskt för de förpliktelser som uppkommer för bolaget under den tid som underlåtenheten består. Med andra ord är det endast fråga om ett personligt betalningsansvar för de förpliktelser som uppkommer under denna tidsperiod. Det finns inte någon för alla fall gällande princip för att bestämma när en förpliktelse har uppkommit. Frågan om när en förpliktelse ska anses ha uppkommit får bedömas i det enskilda fallet med utgångspunkt i allmänna regler och principer om när förpliktelser uppkommer samt med beaktande av de särskilda syften som bär upp de ifrågavarande bestämmelserna i aktiebolagslagen. Om bolagets förpliktelse har uppkommit i tiden innan kontrollbalansräkningen skulle varit upprättad, föreligger således inget personligt betalningsansvar för denna förpliktelse. Bedöms däremot förpliktelsen ha uppkommit i tiden efter att kontrollbalansräkningen skulle varit upprättad, inträder ett personligt betalningsansvar för denna förpliktelse. Ansvaret gäller dock inte för den som visar att han eller hon inte har varit försumlig.

Frida Lindgren                                          Alexander Crona