Överlåtelse av lokalhyresavtal i samband med överlåtelse av verksamhet

Om du som näringsidkare ska sälja din verksamhet kan du under vissa situationer även vilja överlåta hyreskontraktet till lokalen där verksamheten bedrivs. Inte sällan innebär hyresrätten till lokalen ett stort värde för förvärvaren varför det är av vikt sätta sig in i förutsättningarna för en sådan överlåtelse.

Huvudregeln är att hyresrätten inte får överlåtas utan godkännande från hyresvärden. För att överlåta hyresrätten ska du således fråga hyresvärden om godkännande till att överlåta hyresrätten. Vid en sådan ansökan bör du specificera vem den tilltänkte nya hyresgästen är. Anledningen till detta är att hyresvärden ska kunna göra en bedömning av den nya hyresgästen. Hyresvärden har att acceptera att hyresrätten överlåts om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den nya hyresgästen. Sådan befogad anledning kan vara att den nya hyresgästen bedöms ha bristande förmåga att klara framtida hyresbetalningar eller i övrigt inte har förmåga att uppfylla förpliktelser enligt hyresavtalet.

Om hyresvärden skulle neka godkännande till överlåtelsen finns det möjlighet för hyresgästen att ansöka om godkännande hos hyresnämnden. För att få tillstånd i hyresnämnden måste hyresgästen visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas tillsammans med hyresrätten. Utredning som påvisar den nya hyresgästens förmåga att fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet bör även presenteras. Om hyresnämnden anser att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts kan hyresnämnden lämna godkännande till överlåtelsen av hyresrätten. Om hyresgästen hyrt lokalen kortare än tre år krävs det dock synnerliga skäl för att hyresnämnden ska lämna godkännande till överlåtelsen.

Om samtycke till överlåtelsen lämnas av hyresvärden eller om hyresnämnden tillåter överlåtelsen befrias hyresgästen från sina skyldigheter enligt hyresavtalet för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller dock inte om annat villkor har ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

För den nya hyresgästen är det viktigt att uppmärksamma att denna svarar solidarisk med hyresgästen för skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Den nya hyresgästen kan således bli skyldig att betala den överlåtande hyresgästens obetalda hyror om inte annat har avtalats med hyresvärden. Det är därför viktigt att en förvärvande hyresgäst noggrant undersöker eventuella utomstående förpliktelser för tiden innan överlåtelsen av hyresrätten.

Om hyresrätten överlåts utan godkännande eller tillstånd kan detta utgöra grund för hyresvärden att förverka hyresrätten. Ett sådant förverkande kan även innebära att hyresgästen blir skadeståndsskyldig. Det är därför viktigt att hyresgästen säkerställer att denna fått ett erforderligt godkännande/tillåtelse till överlåtelsen innan eventuell överlåtelse sker.

Nämnas kan även att om hyresgästen är ett bolag och väljer att överlåta bolaget behöver hyresgästen inte inhämta godkännande från hyresvärden eller tillåtelse från hyresnämnden. Vid en sådan överlåtelse förblir den juridiska personen hyresgäst enligt hyresavtalet. Något samtycke/tillstånd är då inte behövligt.

Andreas Törnqvist