Återställande av lokal vid avflyttning

Frågan om en hyresgästs skyldighet att återställa sina ombyggnadsåtgärder i en lokal vid flytt är inte särskilt reglerad i hyreslagen.

I brist på särskild reglering anses hyresgästens skyldigheter vid flytt omfattas av en i hyreslagen stadgad vårdplikt, vilken regleras i 12 kap 24 § jordabalken.

Under hyresförhållandet ansvarar hyresgästen för att väl vårda lokalen. I vårdplikten ingår att städa, rengöra och visa aktsamhet vid användningen av lokalen. I vårdplikten ingår även att en hyresgäst inte får vidta vilka ombyggnadsåtgärder som helst utan hyresvärdens tillstånd.

En hyresgäst som överskrider sin rätt att vidta åtgärder i lokalen kan betraktas ha vanvårdat lokalen och därmed mista hyresavtalet samt bli skadeståndsskyldig för återställandet.

Flera i litteraturen anser att vårdplikten innebär att hyresgästen ansvarar för att återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normalt slitage. Vad som ses vara normalt slitage ska avgöras med beaktande av lokalens ändamål. Ställningstagandet grundas främst på uttalanden i förarbetena till lagstiftningen.

Även om det föreligger viss kritik i litteraturen mot ovanstående ställningstagande, är det mycket som talar för att innebörden av 12 kap 24 § jordabalken är att hyresgästen i princip ska återställa lokalerna i ursprungligt skick vid avflyttning, om parterna inte kommit överens om annat.

Då återställande av ombyggnadsåtgärder kan vara kostsamt är rekommendationen till parterna att avtala om vad som ska gälla avseende ombyggnadsåtgärder och eventuellt återställande av dessa. Avtalet gäller då framför lagbestämmelserna i fråga då avtalsfrihet råder på området.